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住宅ローンの用途変更で一部繰り上げ返済って・・・ヤバイ!?

 作成日:2016/9/5 | 更新日:2018/03/05

住宅ローン用途変更

書類の発送も完了しあとは審査を待つだけだと思ってたら、ミサワファイナンシャルサービスの担当さんから驚きのメールが届きました。

【8月1日】

①実際に事務所としてお使いになられておりますでしょうか?
②事務所としてお使いの場合、どのお部屋が事務所部分でしょうか?
元々「フラット35」はご自宅部分の融資に限られておりますので
お手数ですが教えていただけますと助かります。

私は自宅で自営業を行っているので、職場の住所が自宅住所と同じになっています。

これがフラット35の「自宅部分の融資」という規定に反しているかもしれないということなんですね。

さらにこんな恐ろしいことが書かれていました。

当初お借入時から「用途変更」をしているため
現金融機関の西日本シティ銀行さんに「用途変更」の
お申し出が必要になります。
また、その際に「一部繰上げ返済」を求められる可能性があります。
以上極めて微妙な問題をはらんでいますので
至急ご検討の程お願い申し上げます。

 

読んだ瞬間、一気にテンションが下がってしまいました。

借り換えができないばかりか、下手したら繰上げ返済を迫られるかもしれないという内容です。

用途変更をする場合は、住宅ローンの貸主(銀行など)に申請する必要があります。

例えば、転勤で自宅に住めなくなったので賃貸に貸す場合などがよくあるケースだそうです。

この場合はやむを得ない理由なので、銀行も承認してくれることが多いようですが・・・。

>>【フラット35】住宅の一部を店舗・事務所に変更するとき

 

私の場合、便宜上で自宅住所を事務所所在地に設定しているだけで、自宅に事務所や店舗などはありません。

その旨をミサワファイナンシャルサービス担当者に伝えましたが、今の状態が「用途変更」になるかどうか微妙だと言うんです。

この問題が厄介なのは「貸主である銀行(融資機関)に確認しないと明確な答えが分からない」ということです。

確認した時点でコトが発覚し、下手をすると「繰上げ返済をしてください」ってことになりかねません。

一気に数百万円の一部繰り上げ返済なんてことになったら、何のために借り換えしようとしているのか分かりませんもんね。

ということで、やぶ蛇になることを恐れて借り換えは諦める気持ちが強まりました。

 

借り換えを断念!のはずが・・・

翌日の【8月2日】に、借り換えを諦めることをミサワの担当さんに伝えました。

一時は繰上げ返済できると思っていたので、結構ショックでした。

ここで住宅ローンの借り換えは終わったはずだったのですが、何か心の中でモヤモヤした状態が続いていました。

というのも、今の状態が規約違反であれば、それはそれで問題だという思いがあったんですよね。

ここは正直に確認すべきか、このまま何も言わずに返済を続けるべきか。

普通に考えたら、このまま何も言わずに返済を続けていくところです。

途中でお盆休みを挟んだこともあったのですが、結局3週間ほど考えてある結論にたどり着きました。

やっぱり用途変更について、確認してみることにしたんです。

 

やっぱり借り換えできるかも・・・

どうして確認しようと思ったかというと、「このまま違反をして返済を続けるのは良くないんじゃないか?」という正義感ではありませんでした。

「やっぱり借り換えできるんじゃない?」という思いが、さらに強くなったからです。

いろいろとググったりしてみた結果、私のワークスタイルでは用途変更の必要はない可能性が高いと思ったんです。

正義感で動けないところはみっともないですが、そこはご容赦下さい(汗)

 

ということで、用途変更が必要かどうかをTELで確認してみることにしました。

確認先は取り次ぎ銀行ではなく、フラット35を提供している住宅金融支援機構です。

銀行経由で借入れをしますが、最終的な審査は住宅金融支援機構が行うことになります。

取り次ぎ業者の銀行に確認するより、答えが確実だし早いですよね。

それに銀行って面倒くさそうなことは、真摯に対応してくれないことも経験してきてますし。

確認のTELすることになったのは、借り換えを諦めてから3週間近くが経過した8月22日になっていました。

 

 

住宅金融支援機構に用途変更を確認してみた

【8月22日】

フラット35のコールセンター(0120-0860-35)に、下記の内容を問い合わせしてみました。

  • 便宜上、登記は自宅住所を職場としているが、事務所や店舗としての利用はない
  • 現在のワークスタイルで「用途変更」の申請は必要か?

もっと詳細を伝えましたが、ザックリ書くと上記の内容を問い合わせしました。

すると、

「確認しますので、しばらくお待ち下さい」

とのことで、待つこと数分。

「お待たせしました。お話の内容であれば、用途変更の必要はございません。」

という回答が返ってきました。

一瞬呆気にとられたのですが、気を取り直してお互い認識に違いがあったマズイのでもう一度確認してみることにしました。

改めて丁寧に内容を伝え、それに対する回答が「用途変更の必要はない」ということで間違いないかを確認しました。

やはり「用途変更の必要はありません。」という答えをもらったので、確認の電話はそこで完了しました。

「借り換えできるかもしれない!」

という気持ちが一気にテンションがMAXに!

さっそくミサワファイナンシャルサービスの担当さんにTELしました。

 

住宅金融支援機構のフリーダイヤルで確認したところ「用途変更の問題はない」との回答をもらった旨を伝えました。

担当さんからは「確認いただいた内容を再度弊社内で協議して、今後の進め方を改めて連絡します」と言ってもらいました。

再び動き出した。

一旦は諦めた住宅ローンの借入れが、再び動き出したことに少し希望の明かりが見え始めました。

 

【8月23日】

そして翌日(8/23)にミサワの担当さんからTELがありました。

担当さん:取次ぎの銀行へ確認をしたところ「用途変更の必要はない」と確認がとれました。

私:本当ですか!良かった。

ありがとうございました。

担当さん:このまま借り換えの手続きを進めますので、また連絡します。

私:よろしくお願いします。

このままスムーズに進めばいいのになぁ~と思いつつ、連絡を待つことにしました。

そして、二日後の8月25日に一通のメールが届きました。

 

【8月25日】

本日付で住宅金融支援機構より融資承認がおりました。

別途書面でも通知書をお送りしますので宜しくお願いします。

 

問い合わせの電話をしてから、わずか3日後に融資承認というスピードだったのは驚きでした。

ミサワファイナンシャルサービス内では既に承認されていたので、あとは住宅金融支援機構の承認が取れればOKという状態だったようです。

とにもかくにも、これで住宅ローンの借り換えができることになりました。

住宅ローンの融資決定通知書

あの時、思い切って確認の電話をして良かったです。

電話してなかったら、借り換えできずに「固定金利分の高金利・変動金利の上昇リスク」を負担に感じながら20年以上も住宅ローンを返済していくところでした。

ここからはミサワの指示に従って手続きを進めていくことになります。

 

【今後の流れ】

取り次ぎ銀行へ下記の申し出と確認をして下さい。

①借換えによる全額繰上げ返済のお申し出
*銀行支店または書面でのお申し出が必要になるものと思います。
*旧住宅金融公庫と財形住宅融資の2本です。

②借換日を決めてください。
通常銀行ではお申し出から3週間から1ヵ月程度準備に要します。

③借換え日当日に銀行より抵当権抹消登記書類をいただけること。
通常は銀行で完済を確認しますと、その場で弊社手配の司法書士先生宛に
抵当権抹消登記書類をお渡しいただける手はずになりますが、念のため当日に
書類をいただけるかを銀行にご確認お願いします。
*当日上記書類をいただけない場合はお借換えができません。

④銀行のご担当者名及びご連絡先をお知らせください。

 

【8月26日】

取次の銀行へ行って、上記の申し出と確認を行ってきました。

こんな時、自営業は動きが取りやすいので助かります。

借り換え日は「申し出から3週間から1ヵ月程度」ということだったので、9月20日に設定しました。

これでミサワからとの、手続きの大半は終了です。

まだ司法書士との打ち合わせなどがありますが、ミサワから紹介される司法書士に必要書類を持っていくだけです。

 

借り換えの適用金利はいつ決まる?

残る問題は、適用金利が何%かということです。

住宅ローンの適用金利は、借入申込時点の金利ではなくて資金実行時点の金利が適用されます。

私の借り換え金利は、9月20日時点での金利が適用されます。

つまり9月度のフラット35の適用金利が反映されるわけです。

9月度の金利は、9月1日になったら公式サイトで公表されます。

9月まで残り1週間もありませんが、ハラハラドキドキで金利発表を待つことにします。

ここで借り換えに伴う質問事項もいくつかあったので、ミサワ担当者さんに確認してみました。

>>住宅ローン借り換えで団信料や火災保険は加入し直すの?

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